Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Wohnungsanlage wurde als Geschäftsstelle und Vereinsheim eines Sportvereins genutzt. Die notarielle Teilungserklärung sah aber nur eine Nutzung als „Laden“ bzw. „Ladeneinheit“ vor. Diese abredewidrige Nutzung rief die übrigen Wohnungseigentümer auf den Plan und führte zu einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung.

Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft wurde beauftragt, jede unzulässige Nutzung der Wohn- und Ladeneinheiten der Wohnungseigentumsgemeinschaft mit allen rechtlichen Mitteln, auch mit Hilfe der Gerichte, zu unterbinden.

Diesen Beschluss der Eigentümerversammlung focht der betroffene Eigentümer an, klagte und unterlag. Formal und inhaltlich war die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden, sie entspricht vielmehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Folgerichtig liegt es in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, über die Frage zu entscheiden, ob und gegebenenfalls wie die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Verstöße gegen die Teilungserklärung reagiert. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, dass der Verwalter hiergegen vorgehen soll und – so nötig – dies auch gerichtlich durchzusetzen hat.

Die Klage war damit unbegründet und abzuweisen.

Widerklagend hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der Nutzung (s.o.) verlangt. Diese Klage war begründet, da die jetzige Nutzung als Geschäftsstelle und Vereinslokal eines Sportvereins nicht in Einklang mit den Bestimmungen der Teilungserklärung stand, die eine Nutzungsfestschreibung als Laden bzw. Ladeneinheit beinhaltet.

Ausschlaggebend hierfür ist, inwieweit Art und Umfang der Nutzung der Sondereigentumseinheit als Laden vergleichbar ist mit der Nutzungsart als Geschäftsstelle und Vereinslokal eines Sportvereins.

Nach Ansicht des Amtsgerichts Siegburg ist dies nicht der Fall. So hat der Betrieb eines Ladengeschäfts die öffentlich-rechtlich zulässigen Öffnungszeiten zu berücksichtigen, auch unterscheidet er sich hinsichtlich des Kundenkreises eines Vereinslokals, beinhaltet nicht die ständige Möglichkeit des Verzehrs von Speisen und/oder (alkoholischen) Getränken, und bringt nicht die gleichen Auswirkungen auf Nachbarn mit.

Art und Umfang des Betriebs eines Ladengeschäftes unterscheiden sich damit grundsätzlich und in wesentlichen Aspekten von den Auswirkungen, die der Betrieb eines Vereinslokals mit sich bringt. Damit steht die derzeitige Nutzung dieser Sondereigentumseinheit nicht in Einklang mit den Bestimmungen der Teilungserklärung, die als “Grundgesetz“ für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft gilt.

Amtsgericht Siegburg vom 13.11.2009 – 150 C 47/09 –